建蔽率與容積率是什麼？從定義到計算，帶你搞懂台灣建築法規！
如果你正在考慮買地蓋房、投資房地產，或單純對建築法規好奇，應該都聽過「建蔽率」和「容積率」這兩個詞。這兩個名詞聽起來很專業，但其實跟我們的生活息息相關。今天這篇文章將從頭到尾帶你搞懂：它們是什麼？為什麼要規定？怎麼算？還有怎麼查？無論你是新手還是老手，看完保證收穫滿滿！
建蔽率是什麼？
簡單來說，建蔽率（Building Coverage Ratio, BCR）就是建築物一樓的水平面積占土地總面積的比例。舉個例子：你有100坪的土地，建蔽率是50%，那麼你最多能蓋50坪的一樓面積，剩下的50坪就得留著當院子、停車場或其他空地。
建蔽率就像是告訴你：「你的土地有多大比例可以用來蓋房子。」在台灣，這是由《建築技術規則》規定的，目的是確保房子不會蓋得太密集，影響環境和安全。
為何要規定建蔽率？
你有沒有想過，如果沒有限制，大家都把土地蓋滿會怎樣？房子之間沒有空隙，採光差、通風不好，甚至連消防車都進不去！所以政府規定建蔽率有幾個重要原因：
- 居住品質：留空地給採光、通風、日照，讓住起來更舒服。
- 安全考量：確保建築之間有通道，方便消防和救災。
- 環境平衡：避免過度開發，讓社區有綠地或公共空間。
例如，住宅區的建蔽率通常是50%-60%，商業區可能更高一點，因為用途不同，需求也不同。
放寬建蔽率是什麼？
有時候，政府會「放寬建蔽率」，意思是讓你蓋的範圍比原本規定多一點。這通常是政策誘因，例如：
- 參與都市更新計畫。
- 蓋符合綠建築標準的房子。
- 提供公共設施（如公園或人行道）。
比如原本建蔽率是60%，放寬後可能變成65%，多出來的面積就是額外福利，但通常有條件限制，不是想蓋就能蓋。
容積率是什麼？
容積率（Floor Area Ratio, FAR）是指建築物所有樓層的總面積（總樓地板面積）占土地面積的比例。簡單說，就是你的土地上可以蓋多少坪的房子，包括一樓、二樓到頂樓加起來的總數。
舉例：100坪的土地，容積率200%，那你最多能蓋200坪的總樓地板面積。如果建蔽率是50%，一樓最多50坪，那你可以蓋4層樓（200 ÷ 50 = 4）。
為何要規定容積率？
容積率管的是「高度和總量」，目的是控制建築密度，避免城市過度擁擠。原因包括：
- 人口密度：房子蓋太多，人口過多，交通和公共設施會崩潰。
- 生活品質：避免高樓林立，讓城市有喘息空間。
- 基礎設施：確保水電、垃圾處理等負荷得下。
例如，台北市住宅區的容積率可能在225%-300%，商業區更高，反映不同區域的發展需求。
容積率獎勵是什麼？
容積率獎勵是政府給的「紅利」。如果你做了對社會有益的事，比如蓋耐震建築、參與危老重建，或增加綠地，政府可能多給你一些容積率，讓你蓋更多面積。
例如：原本容積率200%，因為你加裝了節能設備，政府給10%獎勵，變成210%，你就多出10坪可以蓋。這是鼓勵民眾配合政策的方式。
建蔽率與容積率的比較
這兩個名詞常常一起出現，但管的事情不一樣：
- 建蔽率：管平面，決定一樓能蓋多大。
- 容積率：管立體，決定總樓地板面積有多少。
- 關係：建蔽率影響單層大小，容積率決定總量。兩者搭配起來，決定房子是「矮胖型」還是「高瘦型」。
舉例：100坪土地，建蔽率50%、容積率150%，一樓最多50坪，總面積150坪，可以蓋3層樓。
建蔽率跟容積率怎麼算？
計算很簡單，公式如下：
- 建蔽率 = 建築面積 ÷ 基地面積 × 100%
- 例：100坪土地，建蔽率60%，建築面積 = 100 × 60% = 60坪。
- 容積率 = 總樓地板面積 ÷ 基地面積 × 100%
- 例：100坪土地，容積率200%，總面積 = 100 × 200% = 200坪。
實際蓋幾層樓，就看總面積除以一樓面積。例如上面例子，200 ÷ 60 ≈ 3.33層，通常取整數3層，剩下的面積可能調整設計。
建蔽率法規在哪找？
在台灣，建蔽率和容積率由《建築技術規則》和《都市計畫法》規範，具體數值因土地類別和縣市而異。例如：
- 住宅區：建蔽率50%-60%，容積率200%-300%。
- 商業區：建蔽率70%-80%，容積率更高。
想知道確切數字，得查土地所在地的規定。
建蔽率及容積率怎麼查？
查詢分為都市土地和非都市土地：
- 都市土地：
- 上「全國土地使用分區查詢系統」（內政部網站）。
- 輸入地址或地號，查土地分區（住宅區、商業區等）。
- 對照縣市政府網站的規定，例如台北市有詳細表格。
- 非都市土地：
- 查土地謄本上的使用分區（甲種、乙種建築用地等）。
- 參考《非都市土地使用管制規則》，或問當地鄉鎮公所。
建蔽率愈小愈好嗎？
不一定。建蔽率小意味著蓋的範圍少，留更多空地，採光和通風更好，住起來舒服，但房子面積小，房價可能貴。對建商來說，建蔽率大才能蓋更多，賺更多錢。所以要看你的需求：
- 追求舒適：選小的。
- 追求經濟效益：選大的。
容積率愈小愈好嗎？
同樣不一定。容積率小代表樓層少、人口密度低，生活品質高，但房子面積少，成本可能高。容積率大能蓋高樓，空間多，但可能人口密集、交通堵塞。選擇時看你想要安靜還是更多空間。
土地類別與建蔽率、容積率的關係
土地類別決定建蔽率和容積率的限制。例如：
- 都市住宅區：建蔽率50%、容積率225%。
- 都市商業區：建蔽率80%、容積率400%。
- 非都市甲種建築用地：建蔽率60%、容積率240%。
不同類別反映用途，住宅區偏生活品質，商業區偏經濟效益。
50坪的建地可以蓋幾坪？
假設建蔽率60%、容積率240%：
- 一樓面積 = 50 × 60% = 30坪。
- 總面積 = 50 × 240% = 120坪。
- 樓層 = 120 ÷ 30 = 4層。
總共蓋120坪，4層樓。
30坪建地可以蓋幾坪？
同樣假設建蔽率60%、容積率240%：
- 一樓面積 = 30 × 60% = 18坪。
- 總面積 = 30 × 240% = 72坪。
- 樓層 = 72 ÷ 18 = 4層。
總共蓋72坪，4層樓。
具體數字要查當地規定，這只是範例。
結語
建蔽率和容積率不只是冷冰冰的數字，它們影響你的房子能蓋多大、住得多舒服，甚至決定社區的樣貌。希望這篇解析讓你對台灣的建築法規有更深的了解！如果你有特定土地想算，留言告訴我地址或條件，我可以幫你更精準分析哦！
你好，我是蔡至誠PG，任職於《阿爾發證券投顧》法人金融處，《我畢業五年，用ETF賺到400萬》作者，《提早五年退休：PG 財經個人財務調配術》講師。