本篇為得到APP《香帥的北大金融學課》房地產特輯|租房VS買房,一個決策改變未來。

租房也是有風險的

買不起的時候租,等有條件再買,這個無可厚非。

但是如果以為可以一直租,租比買便宜,就大錯特錯了

我從三個方面給你講這個道理:

  1. 大城市的房租是增長很快的,今天看起來便宜,未來會很貴;
  2. 由於房租的快速增長,房價相對於房租其實是很便宜的;
  3. 房價里包含了未來的所有租金,能夠幫助你對抗通貨膨脹。

租房是要承受通脹風險

原因一:大城市的房租快速增長

根據統計,戰後這70年,發達國家大城市的房租增速每年都在6%以上。

房租為什麼增長這麼快呢?我從兩方面跟你講:

第一方面,我從供求原理跟你講,這是由租房市場的性質決定的。

根據價格彈性原理,如果一種商品的需求很旺,但是供給增加又很慢,則價格上漲就會很快。

大城市的租房市場,它的需求是剛性的,供給也是剛性的,是一個「雙重剛性」的市場。

怎麼說呢?

從需求面看,很多人不停地湧入大城市,沒房子的只能租房住,所以租房的需求是剛性的。

從供給面看,因為給定地段的房子就這麼多,增加非常慢,所以房租的供給也是剛性的。

那麼出租的不愁租,租房的不得不租,這樣一來,你可以想象一下,房租的增速一定是很快的。

第二個方面,我從恩格爾定律跟你講。

根據恩格爾定律:隨著人們收入的增加,人們用在食品、服裝這些基本消費品上的支出的比例是下降的,用在居住、旅行、娛樂等方面的支出比例是上升的。

這樣一來,租房支出的增速就是要快於收入的增速的。

因此,人們用來租房的錢會越來越多,那麼房租的增速就必然是很快的。

發達國家幾十年的經驗也早已證明瞭這一點。

原因二:買房VS租房,算清這筆賬

我們剛才說清了房租的快速增長,在此基礎上,我來告訴你,由於房租的快速增長,現在看起來很高的房價,其實相對於房租是很便宜的。

我來給你舉一個簡單的例子。

假設你租一個小房子,月租金6000塊,年租金7萬2,而售價是432萬,租售比是整整60倍,這種情況下是租便宜,還是用30年的房貸買下來便宜呢?

一眼看上去是租便宜,畢竟房價是租金的60倍,可是如果考慮租金的上漲,結論是完全反過來的。

通過簡單的計算就可以發現,對於「租」和「買」這兩種選擇,30年里的租金總額和房貸總額其實差不多。

但是如果你買的話,30年後你就多了一套房子。

先來看租,假設每年租金上漲6%,這樣累積30年,你一共付的租金總額是多少呢?

是569萬,那麼付了這569萬的租金以後,你還沒有房子,還得繼續租。

再來看買,如果你湊了30%的首付,用公積金貸款買了這套房,30年還清的話,那麼你的首付和房貸總額一共是603萬,比你30年的租金總額多了區區的34萬。

不同的是30年後,你已經有了一個屬於自己的房子,而且貸款已經還清了,這個房子就是個完完全全的淨資產了。

粗略估計,30年後,這套小房子的價值最少也在千萬以上,也就是說,租和買的差別至少是千萬級的。

所以,有條件買的同學還是要盡快買。

剛才的數字有點多,如果你有興趣,不妨拿出計算器簡單算一下,網絡上也有很多的房貸計算器,用起來很簡單的。

算完之後,你對這種看似緩慢的累計增長會有更加深刻的認識,時間長了之後,它的力量是很強的。

原因三:買房具有抗通脹的屬性

剛才給你講了,由於租金快速上漲,房價其實相對於房租是便宜的。

那麼,我再給你增加一條買房的理由,就是抗通脹。

不知道你有沒有注意過,很多國家的貨幣的面值都特別大,比如說日元、韓元,後面有很多零,計數單位都是萬、十萬,甚至百萬。

你知道為什麼嗎?其實就是通貨膨脹鬧的,連續幾十年的高通脹,如果不更換新版貨幣的話,紙幣的面值就會特別大。

其實,通貨膨脹是全球的現象,不限於發展中國家

根據統計,第二次世界大戰以後的七十年來,發達國家的平均年通脹在4.3%左右,70年間物價上漲了20倍。

而房租的增速比通貨膨脹還要快,長期平均在每年6.6%左右。

這樣一來,你租房的話,就要面臨不斷的租金上漲,遇到惡性通脹的話,房租漲得會更快

你買房的話,就把未來很多年的租金上漲和通貨膨脹的風險一下子買斷了。

所以說,買房子是抗通脹的。