一般來說，申請房貸流程大致如下：申請、估價、審核、對保、設定、撥款。
房貸流程
一、申請
依據個人或家庭的財務規劃與需求，選擇適合自己的房貸產品，並聯絡銀行由專人介紹房貸產品內容以及申辦應準備的文件。
若是銀行信用卡、網路銀行或晶片金融卡客戶，可以直接在線上填寫房貸申請書，可大幅節省時間。
二、估價
銀行會依據房屋坪數、屋齡、座落區域及周邊生活機能等因素進行不動產估價。
三、審核
銀行會依據借款人基本條件、信用狀況、還款來源、負債比、不動產估價等因素決定貸款案件准駁與否及貸放條件。
四、對保
經銀行核准後，銀行房貸專員將說明並指導借款人簽訂貸款契約，並協助借款人完成辦理開戶手續，作為日後撥款及繳款時的帳戶使用。
五、設定
對保完成至撥款前，還須辦理抵押權設定(可委託代書辦理)，抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍，相關地政機關設定費及規費由借款人負擔。
六、撥款
抵押權設定完成後，即可準備撥款。撥款前，借款人須為不動產投保火險與地震險，銀行亦可協助辦理，惟保費需由借款人負擔。撥款後，房貸契約即生效，借款人需每月將應繳金額存入存款帳戶中，銀行會於約定繳付貸款本息當日，自動從借款人帳戶中扣款。
申請過程紀錄
申請前電話、網路確認
這次我是先透過電話的方式打電話到當地的銀行，表明說我要辦理房屋貸款，麻煩轉接專員。
後來服務人員就幫我轉接到承辦人員的專線。
在電話中，跟專員簡要說明我購買的房屋座落地點、售價、個人基本財務狀況後，專員說：「估價部分我稍晚幫你評估，請問有其他貸款嗎？」
因為我沒有信貸、車貸以及其他房屋貸款，因此回答沒有。
在獲得理想條件前，我盡量提供我的收入、資產證明，以利承辦人員判斷，專員評估之後，會簡要的評估大致可能坐落的區間，提供我在送件前參考。
以我的需求主要是以「長天期」、「低利率」的要求，希望能以40年貸款為優先。
會使用40年貸款是因為銀行對於長天期的貸款限制較為嚴格，一是貸款人的年紀不能太高、房屋的屋齡也要夠新。
我估計這個條件在審核結果出來之後可能會有一些差異，端看審核人員評估我的財務狀況。
另外在2021-2022年由於房市火熱，目前放款都有管制，例如我詢問兆豐銀行關於40年房屋貸款的額度已經用盡，合庫銀行則是對於借款給我並沒有很友善，都說需要綁保險或是長期往來的客戶才有機會，因此我直接跳過。
目前鎖定的銀行就是永豐以及星展，這兩家是目前還算有額度，專員也非常親切跟認真，接下來要確定的就是銀行能借的額度以及利率，這要申請後才知道。
申請當日親臨銀行辦理
今天利用休假的時間去銀行辦理房屋貸款。
到銀行時，我帶著身分證、房屋買賣合約、以及名片、銀行存摺（電子檔），跟行員說我跟OO專員有約，警衛也協助引導到一個房間（貴賓室）等候。
剛碰面先交換名面，認識一下。
接著是填寫房貸申請書，填寫自己的基本資料（姓名、戶籍、現居地等），目前工作的公司統編、收入、職位，以及上一份工作的職位。
因為去年的報稅所得正確室多少我也不太清楚，我有填寫一張調閱所得的委託書，請專員幫我調閱過去一段時間的所得，可以委託調閱非常方便以及省時。
填寫完成後專員詢問資金來源，頭期款的部分是自己準備的還是他人贈與，估計是要避免洗錢防制以及人頭戶。
在這邊真的要慶幸自己有把當初匯款的單據拍照留存、過去的交易明細也有以電子檔的方式存在，因此只要下載後歸檔即可。
由於這次是自己長期儲蓄的資金，因此只要提供資金流向的證明即可，我後續也提供幾個銀行過去的交易明細、匯款給建商的匯款單。
建議大家平常就要有留存電子對帳單的習慣，以備未來在申請、查帳、查稅時能迅速提供。
我目前申請的這家專員表示目前本地房是蠻熱絡的，只能配合在４、６月份撥款，５月則因為額度限制無法配合。
由於我並沒有急著入住，表示只要能配合撥款即可。
填寫完成後專員就進行簡要的聊天，了解一下平時的工作內容，我也順便介紹了自己任職的公司以及未來發展方向，由於平時在財富管理方面即有往來，聊起來頗為愉快。
申請完畢後接著是等銀行估價通知。
房貸申請心得
總結目前的申請心得如下：
- 自己的金流要整理好，提供佐證資料
- 房屋購買的紀錄、匯款單據要妥善保存
- 事前詢問清楚、找和得來的專員約時間地點辦理
買房子是一個重大的財務決策，祝福大家都能順利。
你好，我是蔡至誠PG，《阿爾發證券投顧》教育長，《我畢業五年，用ETF賺到400萬》作者，《提早五年退休：PG 財經個人財務調配術》講師。
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