得到APP《香帥的北大金融學課》房地產特輯中分享許多人心中的一項問題：「租房VS買房」。
租房也是有風險的
買不起的時候租，等有條件再買，這個無可厚非。
但是如果以為可以一直租，租比買便宜，就大錯特錯了。
理由如下：
- 大城市的房租是增長很快的，今天看起來便宜，未來會很貴；
- 由於房租的快速增長，房價相對於房租其實是很便宜的；
- 房價里包含了未來的所有租金，能夠幫助我們對抗通貨膨脹。
而租房是要承受通脹風險。
原因一：大城市的房租快速增長
根據統計，戰後這70年，發達國家大城市的房租增速每年都在6%以上。
房租為什麼增長這麼快呢？
可以從兩方面來講：
第一方面，從供求原理來看，這是由租房市場的性質決定的。
根據價格彈性原理，如果一種商品的需求很旺，但是供給增加又很慢，則價格上漲就會很快。
大城市的租房市場，它的需求是剛性的，供給也是剛性的，是一個「雙重剛性」的市場。
怎麼說呢？
從需求面看，很多人不停地湧入大城市，沒房子的只能租房住，所以租房的需求是剛性的。
從供給面看，因為給定地段的房子就這麼多，增加非常慢，所以房租的供給也是剛性的。
那麼出租的不愁租，租房的不得不租，這樣一來，房租的增速一定是很快的。
第二個方面，從恩格爾定律來講。
根據恩格爾定律：
隨著人們收入的增加，人們用在食品、服裝這些基本消費品上的支出的比例是下降的，用在居住、旅行、娛樂等方面的支出比例是上升的。
這樣一來，租房支出的增速就是要快於收入的增速的。
因此，人們用來租房的錢會越來越多，那麼房租的增速就必然是很快的。
發達國家幾十年的經驗也早已證明瞭這一點。
原因二：買房VS租房，算清這筆賬
我們剛才說清了房租的快速增長，在此基礎上，我們來思考一下，由於房租的快速增長，現在看起來很高的房價，其實相對於房租是很便宜的。
舉一個簡單的例子。
假設租一個小套房，月租金6000塊，年租金7萬2，而售價是432萬，租售比是整整60倍，這種情況下是租便宜，還是用30年的房貸買下來便宜呢？
一眼看上去是租便宜，畢竟房價是租金的60倍，可是如果考慮租金的上漲，結論是完全反過來的。
通過簡單的計算就可以發現，對於「租」和「買」這兩種選擇，30年裡的租金總額和房貸總額其實差不多。
但是如果你買的話，30年後你就多了一套房子。
先來看租，假設每年租金上漲6%，這樣累積30年，你一共付的租金總額是多少呢？
是569萬，那麼付了這569萬的租金以後，你還沒有房子，還得繼續租。
再來看買，如果你湊了30%的首付，用公積金貸款買了這套房，30年還清的話，那麼你的首付和房貸總額一共是603萬，比你30年的租金總額多了區區的34萬。
不同的是30年後，你已經有了一個屬於自己的房子，而且貸款已經還清了，這個房子就是個完完全全的淨資產了。
粗略估計，30年後，這套小房子的價值最少也在千萬以上，也就是說，租和買的差別至少是千萬級的。
所以，有條件買的同學還是要盡快買。
剛才的數字有點多，如果你有興趣，不妨拿出計算器簡單算一下，網絡上也有很多的房貸計算器，用起來很簡單的。
算完之後，你對這種看似緩慢的累計增長會有更加深刻的認識，時間長了之後，它的力量是很強的。
原因三：買房具有抗通脹的屬性
剛才給你講了，由於租金快速上漲，房價其實相對於房租是便宜的。
那麼，我再給你增加一條買房的理由，就是抗通脹。
不知道你有沒有注意過，很多國家的貨幣的面值都特別大，比如說日元、韓元，後面有很多零，計數單位都是萬、十萬，甚至百萬。
你知道為什麼嗎？其實就是通貨膨脹鬧的，連續幾十年的高通脹，如果不更換新版貨幣的話，紙幣的面值就會特別大。
其實，通貨膨脹是全球的現象，不限於發展中國家。
根據統計，第二次世界大戰以後的七十年來，發達國家的平均年通脹在4.3%左右，70年間物價上漲了20倍。
而房租的增速比通貨膨脹還要快，長期平均在每年6.6%左右。
這樣一來，你租房的話，就要面臨不斷的租金上漲，遇到惡性通脹的話，房租漲得會更快。
你買房的話，就把未來很多年的租金上漲和通貨膨脹的風險一下子買斷了。
所以說，買房子是抗通脹的。
你好，我是蔡至誠PG，任職於《阿爾發證券投顧》，《我畢業五年，用ETF賺到400萬》作者，《提早五年退休：PG 財經個人財務調配術》講師。